当前我国房地产市场正处于敏感阶段，自3月1日新“国五条”细则颁布以来，各地根据地域市场情况，紧随其后陆续出台了相关调控政策实施细则。 

北京、上海、广州、杭州等地方性 “国五条”细则也相继出炉。贯通机构认为，无论这些城市是否将二手房买卖须交20%差额个税作为细则内容，“国五条”都是房地产调控继续深化的表现，这也体现了国家期望房产走上正常轨道的预期，实现行业良性发展。

下面我们看下“北上广”以及杭州的市场供应及价格走势：

北京房地产市场：

北京市自今年1月份以来，新建普通商品住宅供应量一直在快速增长，3月份市场新增供应量51.93万㎡，环比增长29.4%；

北京市新建普通商品住宅成交面积在3月份有了很大提高，环比增长72.6%，达到148.1万㎡，仅次于去年12月份141.8万㎡的成交面积，是6个月以来，成交面积排第二，根据增长趋势，4月份有可能继续小幅攀高；

北京市近6个月以来，新建普通商品住宅均价基本稳定在20000元/㎡左右，波动不大，显示出市场较为稳定；

上海房地产市场：

2013年3月上海市商品住宅共成交12683套，新建商品房供应量达到132.9万㎡，环比增长536%，同比增长96.8%；

总计成交面积153.8万㎡，环比增长180.7%，同比增长92.5%，创近40个月新高；

尽管刚需爆发导致均价增幅变缓，但整体均价上涨明显，3月份成交均价22896元/㎡。

广州房地产市场：

广州市在经历了去年10月份以来的快速增长后，在12月份供应量和成交量均达到最大值；

而在今年3月份是自今年1月份以来增长的最大值，成交量达到了143.6万㎡，环比增长103.4%；

新建商品房供应量1-3月份基本稳定，而结合广州楼市销量大增及近几月入市房源较多可知，新增可售商品房去化良好，所以供应量才能保持稳定。

广州商品房均价整体呈现上涨趋势，3月份均价为16817元/㎡，环比增长22.2%，增幅较大。

杭州房地产市场：

据统计，2013年3月杭州主城区新建商品房共签约4755套，签约面积50.44万平方米。其中主城区新建商品住宅签约套数为3920套，环比增加147.32%；签约面积为43.95万平方米，环比增加146.75%。

另外，3月主城区商业地产签约套数为823套，环比增加146.41%；商业地产签约面积6.4万平方米，环比增加105.13%。

截至3月31日，主城区的新建商品房存量达44283套，环比2月增长了3.98%，其中住宅存量25107套。

杭州主城区自2012年4月至今，3月份签约量为4723套，其中住宅3920套，在统计的12个月度中位列第三，相较于今年2月份，住宅和商业分别增长了147.32%、146.41%。

3月杭州主城区新建商品房签约量创历史同期次新高，仅比楼市最为火爆的2009年少了24套，位列历史同期第二位。相比2012年3月4321套，增加422套，同比上涨约10%。

杭州主城区商品房签约均价稳定在20000元/㎡以上，波动不大。

杭州主城区历年3月份市场可售房源增长率大幅降低，但总量增长较为明显，最近两年稳定在44200平方米左右，可以看出新建商品房供应量保持稳定。

尽管开发商积极推盘，开盘量创历史同期新高，但杭州新建商品房可售房源保持基本稳定，说明市场呈现供需两旺的态势，新增可售房源迅速被市场消化。

小户型低总价刚需房源依然是需求热点

3月杭州主城区新建商品住宅签约量为3920套。其中，80-90平方米户型签约量为2387套，占比为60.9%。其次是120-144平方米，签约量为645套，占比为16.5%。144平米以上大户型签量仅占13.9%。

贯通观点（小结）：

2月份北京、上海、广州和城市城市商品房成交量受春节假期影响同比、环比增幅均有所回落；而3月份随着传统楼市旺季及房地产市场调控后政策趋于稳定，使得沉寂两年后的市场出现回暖现象，且回暖明显，如上海成交量达到40个月以来的最高值。

北京、上海、广州和杭州等城市在3月份除了商品房供应量和成交量都有十分明显的增幅外，均价也普遍上涨；

在3月份，北京商品住宅均价21092.5元/㎡，环比上涨1.6%；上海商品住宅均价22896元/㎡，环比增长13.1%；广州商品住宅均价16817元/㎡，环比增长22.2%；杭州主城区商品住宅均价20728元/㎡，环比增幅2.2%。

根据杭州销售户型面积统计可知，81-90㎡占据主流市场，这说明调控是取得了很大成就的，刚需客户成为市场主要客群。

但由于当前我国正处于城镇化的快速发展期，即便通过调控将投机投资型客户挤出房地产交易市场，刚需资源仍然十分庞大，商品房市场需求量大，而土地等不可再生资源相对有限。

结合我国城市发展现状，人口主要集中在沿海地区城市，而这些城市在经历了30多年的高速发展后，城市已相对饱和，无法承载更多的人口涌入，势必会造成房价竞争性上涨。

所以结合当前市场行情，若政府无新的调控政策出台，行业就此趋向平稳，则不排除房价将继续上扬，成交量继续攀升的情形发生。

贯通机构认为，要彻底解决房地产行业问题，除了通过调控手段、房产税等政策抑制投资投机行为外，还应从源头做起，比如合理的城镇化发展方向，政府行为的约束，土地市场的调控、产业结构调整及合理布局转移等等。

杭州贯通机构市场研究部

2013年4月8日